부동산 하락장에도 돈 버는 사람들의 집테크 비밀
부동산 하락장, 누구에게는 위기, 누구에게는 기회
“부동산은 무조건 오른다”는 말은 이제 옛말이 되었습니다. 2023년 이후 금리 인상, 경기 둔화, 공급 확대 등의 영향으로 전국 곳곳의 아파트 가격이 하락세를 보이고 있습니다.
서울은 물론이고 수도권 외곽, 지방까지 집값이 주춤하거나 역전세 현상이 나타나는 상황. 많은 사람들은 이렇게 말합니다.
“지금은 집 사면 안 되는 시기다”
하지만 흥미로운 점은, 이 와중에도 수익을 내는 사람들이 분명히 있다는 것입니다. 하락장에서도 자산을 지키고 오히려 늘리는 사람들은 어떤 전략을 쓰고 있을까요? 이 글에서는 일반인도 따라 할 수 있는 하락장 집테크의 3가지 핵심 비밀을 구체적으로 소개합니다.
1. '싸게 사는' 것이 아닌 '싸게 사게 만드는' 기술
하락장에 돈을 버는 사람들은 단순히 집을 싸게 사는 게 아닙니다. 가격을 스스로 협상하거나 조건을 유리하게 이끄는 협상 능력을 갖추고 있습니다.
부동산 시장이 냉각되면 거래량이 줄어들고, 매물은 쌓입니다. 이런 상황에서 ‘급매’가 생깁니다. 하지만 진짜 수익형 투자자들은 단순히 급매만 찾지 않습니다. 다음과 같은 전략을 씁니다.
- 전세 낀 매물을 분석해 '갭'이 작은 매물 집중 공략
예: 전세 2.5억 / 매매 2.7억 → 실투자금 2천만 원 - 법원 경매나 공매 사이트를 통해 시세보다 20~30% 저렴한 매물 확인
- 다주택자들의 세금 회피 매물에 협상 여지 확보
→ 보유세 폭탄을 피하려는 다주택자가 빠른 처분을 원할 경우, 현금 구매자는 절대적 우위
또한, 실거주 목적이더라도 시세보다 10~15% 낮게 거래된 사례를 찾고 그 데이터를 근거로 협상을 진행합니다.
"이 근처 매물이 최근 3억 3천에도 거래됐는데, 이 집은 구조가 덜 좋고 층도 낮으니 3억은 넘기기 어렵습니다"와 같은 팩트 기반의 협상은 실거주자에게도 유리한 카드가 됩니다.
2. 오르는 지역이 아닌 '버티는 지역'에 투자한다
모두가 '오를 지역'을 찾지만, 하락장에서는 '버티는 지역'이 진짜 기회입니다.
하락장이 오면 부동산 시장은 지역별로 '눈에 띄는 차별화'가 발생합니다. 전국적으로 떨어지는 듯 보여도, 특정 지역은 하락 폭이 작거나 회복 속도가 빠릅니다.
이런 지역에는 몇 가지 공통점이 있습니다:
- 공급 대비 수요가 안정적인 지역 (즉, 입주 물량이 적고 유입 인구가 꾸준함)
- 직장 접근성이 우수한 중소형 아파트 밀집 지역
- 학군, 교통, 생활 인프라가 이미 갖춰진 '생활권 중심 지역'
- 과열이 심하지 않았던 지역 → 상승률이 완만했던 지역은 하락폭도 작음
예를 들어, 서울 외곽이나 수도권 일부 과열 지역은 하락폭이 20% 넘게 나는 반면, 서울 도심의 15평~25평대 구축 아파트, 또는 대기업 인근 소형 아파트는 시세가 안정적으로 버티는 경우가 많습니다.
실제 사례로, 2024년 수도권에서 화성 동탄2신도시의 일부 단지는 입주 폭탄으로 1억 이상 하락했지만, 판교나 분당 내 소형 평형은 오히려 거래가 꾸준히 이뤄졌고 가격도 안정세를 보였습니다.
결국 하락장에서는 미래를 예측하는 것이 아니라, 지금 당장의 수요를 유지할 수 있는 지역을 고르는 것이 집테크의 핵심 전략입니다.
3. 무리한 대출 대신 '현금 흐름을 만드는 구조'
하락장에 무리하게 집을 사서 대출이자를 감당하지 못하면, 자산이 아니라 부채를 떠안게 되는 결과로 이어질 수 있습니다.
그래서 하락장에서 돈을 버는 사람들은 '캐시플로우를 만들 수 있는 구조'에 투자합니다. 즉, 매달 들어오는 수익이 있는 집에 집중합니다.
대표적인 전략이 바로 월세 수익형 투자입니다.
예시:
- 수도권 역세권 구축 소형 아파트
- 분리형 원룸 건물 내 전용 원룸
- 대학가, 산업단지 인근 소형 오피스텔
이런 매물은 매매가는 떨어지더라도 월세 수요는 꾸준하고, 임대 수익이 매달 발생하기 때문에 시장 하락기에도 안정적인 투자가 됩니다.
또한, 하락장을 이용해 다가구주택이나 소형 빌딩을 싸게 매입해 리모델링 후 임대 수익을 높이는 전략도 일부 고수 투자자들 사이에서 활용됩니다.
이런 전략의 핵심은 '시세차익'보다는 '운영수익'에 집중하는 것입니다. 즉, 팔아서 버는 것이 아니라, 가지고 있으면서 버는 구조입니다.
이 방식은 대출금리가 높은 시기에는 리스크가 있을 수 있으나, 자기자본을 효율적으로 활용하거나 금리가 낮아지는 시점까지 버틸 여력이 있다면 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다.
결론: 하락장에서도 수익 내는 사람들의 공통점
집값이 떨어지면 많은 사람들은 ‘부동산은 끝났다’고 생각합니다. 하지만 실제로 자산을 늘리는 사람들은 바로 이런 시기에 움직입니다.
하락장은 위기가 아니라 기회입니다. 단, 아무나 그 기회를 잡는 것은 아닙니다.
정리하면, 하락장에서 돈을 버는 사람들의 집테크 전략에는 3가지 공통점이 있습니다.
- 싸게 사는 것이 아니라, 유리한 조건으로 협상하는 능력
- 폭락하지 않는 지역을 분석하고, 수요 중심 지역에 투자
- 팔아서 이익을 보는 것이 아닌, 보유하며 매달 수익을 내는 구조
결국 하락장의 집테크는 ‘한 방’이 아닌 치밀한 분석과 현금흐름 중심 사고에서 출발합니다.
지금은 기다릴 시기일 수도 있지만, 동시에 정보를 모으고 준비할 시기이기도 합니다.
위기를 기회로 바꾸는 집테크, 당신도 준비할 수 있습니다.